Rendimento médio do aluguel de um apartamento

Conforme os dados mais recentes da B3, apenas 5,1 milhões de brasileiros investiam em renda variável ao final do 2° trimestre de 2024. No entanto, muitas pessoas acreditam que o investimento em imóveis é uma ótima opção no longo prazo, seja pelos rendimentos do aluguel, seja pela valorização do imóvel. Nesse sentido, discutiremos sobre o rendimento médio do aluguel de um apartamento de acordo com o informe de setembro de 2024 do Índice FipeZAP Locação Residencial.

Boa leitura.

Imóvel para morar e imóvel para investir

Se você deseja investir no ramo imobiliário, então, é preciso compreender as diferenças entre comprar um imóvel para morar e adquirir um imóvel para investir.

A sua moradia pode ser considerada um investimento em qualidade de vida, porém, isso é diferente do conceito de investimento no sentido de adquirir ativos. Enquanto o seu imóvel for utilizado exclusivamente como moradia, ele não terá o potencial de gerar renda. Ao contrário, ele gera despesas. Embora a sua casa possa se valorizar ao longo do tempo, ela não pode ser considerada um ativo imobiliário.

Por outro lado, se você compra um imóvel para investir, então, o seu objetivo consiste em obter ganho de capital em uma venda futura com lucro e/ou auferir renda através do aluguel. Apesar das despesas com impostos, manutenção, seguro, dentre outros, cabe destacar a intencionalidade do comprador (investidor) em obter renda com o imóvel. Nesse sentido, podemos afirmar que o imóvel se caracteriza de fato como um ativo imobiliário.

Rendimento médio do aluguel de um apartamento

O Índice FipeZAP Locação Residencial é um conjunto de médias ponderadas obtidas a partir dos preços dos alugueis de apartamentos em 36 cidades brasileiras. Ele é obtido através da pesquisa desenvolvida pela Fipe em parceria com o ZAP Imóveis. Para tal, eles utilizam como referência os dados disponíveis nos anúncios veiculados na internet.

De acordo com a pesquisa, o rendimento médio do aluguel de um apartamento (Índice FipeZAP) atingiu o patamar de 5,96% ao ano. Ou seja, o rendimento médio mensal do aluguel de um apartamento equivale a aproximadamente 0,5% do seu valor de venda. Porém, por se tratar de uma média, precisamos interpretá-la com cautela. Desse modo, vejamos a seguir o gráfico com a rentabilidade anualizada do aluguel em todas as cidades pesquisadas no intuito de obtermos uma visão mais ampla do índice quando comparado aos dados da amostra.

Além disso, após analisarmos um outro trecho da pesquisa, notamos uma forte correlação entre o valor de venda de um imóvel e o preço do aluguel, apesar da defasagem temporal. Acreditamos que isso ocorre pois se um imóvel se valoriza ou desvaloriza, isso não terá um efeito imediato sobre os preços dos alugueis pois nos contratos de locação existem cláusulas que tratam justamente dos reajustes de preço.

Aluguel ou dividendos?

Já faz algum tempo que eu estou refletindo sobre esta pergunta. Ou seja, em que medida o aluguel de imóveis pode se configurar como uma renda passiva tão potente quanto o recebimento de dividendos? Embora sejam duas classes de ativos totalmente diferentes, me surpreende o fato de que a maioria das pessoas se sintam mais engajadas em adquirir imóveis do que comprar ações. Logo, a comparação entre aluguel e dividendos me parece inevitável.

É muito mais caro comprar um apartamento do que comprar uma ação. Além disso, um imóvel possui uma baixa liquidez, diferentemente das ações. A bolsa de valores funciona todos os dias úteis. Sempre tem comprador para as suas ações considerando o preço de mercado. Assim, você pode vender uma parte da sua carteira sempre que necessário. Porém, não é possível vender apenas alguns cômodos de um apartamento.

Fonte: Índice FipeZAP, Banco Central, IBGE e B3.

Também não podemos esquecer dos custos envolvidos na manutenção de um imóvel e locação, bem como o imposto de renda sobre o aluguel e a possibilidade do imóvel ficar vago por mais tempo do que o previsto. Portanto, eu acredito que o rendimento médio líquido do aluguel de um apartamento é bem inferior a 6% ao ano.

Por outro lado, escolhendo-se boas empresas, situadas em setores perenes da economia e que pagam bons dividendos, é possível obtermos rendimentos bem superiores a 6% ao ano. Na minha opinião, as ações pagadoras de dividendos apresentam um potencial de geração de renda passiva bem superior aos imóveis. Portanto, eu prefiro focar no recebimento de dividendos. Note que, os dividendos não possuem correlação com as cotações das ações, mas sim com o lucro líquido das empresas e o payout. Porém, os alugueis possuem forte correlação com o valor de venda dos imóveis. Ou seja, é pouco provável que a desvalorização de um imóvel não tenha impacto sobre o aluguel.

Bons investimentos.