Imóveis sempre valorizam?
Quem tem terra não erra. Eis o ditado popular. Nesse sentido, muitos brasileiros acreditam que imóveis sempre valorizam. Embora eu não invista em imóveis, tenho plena convicção que essa classe de ativos possui rentabilidade imprevisível. Ou seja, um imóvel é um ativo de renda variável. Portanto, não é correto afirmar que imóveis sempre valorizam. Se você pretende iniciar no mundo dos investimentos e está se perguntando se imóveis sempre valorizam, fique conosco até o final, pois podemos contribuir com algumas reflexões.
Boa leitura.
A sua moradia não é um ativo
Em nosso ver, a ideia equivocada de que imóveis sempre valorizam está ancorada em exemplos de pessoas cuja casa própria se valorizou. Porém, a rigor, a casa de uma pessoa não pode ser considerada um ativo enquanto ela utilizar o imóvel exclusivamente pra morar. A nossa moradia gera despesa e não renda. Embora a casa própria faça parte do nosso patrimônio, isso não significa que ela seja um ativo.
Já escutei diversas histórias magníficas de pessoas cujo valor da casa própria triplicou ou quadruplicou. Se é verdade ou não, é difícil afirmarmos. O Brasil é um país com um histórico recorrente de inflação alta. Nesse sentido, tenho dúvidas que os ganhos reais em imóveis foram tão estratosféricos assim no decorrer do tempo. Não nos esqueçamos que no mundo dos investimentos, o que importa é o ganho real, ou seja: rentabilidade líquida menos inflação.
Localização e infraestrutura
Além disso, me parece difícil acreditar que um imóvel situado em um bairro que se tornou decadente, mal localizado e com uma baixa oferta de serviços e transporte tenha de fato se valorizado. A precificação de um imóvel é complexa e depende não somente da sua própria infraestrutura, mas principalmente da sua localização. Por exemplo, uma casa maravilhosa com uma péssima localização muito provavelmente é um péssimo ativo.
Portanto, adquirir um imóvel para investimento consiste em comprar os fundamentos de uma região, bem como os atrativos que ela possui ou eventualmente possuirá. Entretanto, o que é um atrativo hoje, pode deixar de ser amanhã. Devemos ter em mente que o mercado imobiliário acompanha as tendências da economia. Nesse sentido, eu suponho que durante os períodos de recessão econômica, desemprego elevado e inflação alta, não faz muito sentido acreditar que os imóveis se valorizam.
Imóveis x Inflação x CDI
A inflação oficial (IPCA) e o CDI são maratonistas de altíssima performance na corrida dos investimentos. É extremamente difícil superá-los. Com efeito, de acordo com a Calculadora do Cidadão do Banco Central do Brasil, a inflação acumulada entre janeiro de 2000 e janeiro de 2024 foi de aproximadamente 328%. Ou seja, se uma pessoa tivesse aplicado 100 mil reais na inflação em janeiro de 2000, então, ela teria 428 mil reais em janeiro de 2024. Será que um imóvel que custava 100 mil reais em janeiro de 2000 hoje vale 428 mil reais? Difícil dizer.
Por outro lado, conforme a Calculadora do Banco Central do Brasil, o CDI acumulado entre 3 de janeiro de 2000 e 2 de janeiro de 2024 foi aproximadamente igual a 1.438%. Assim, se você tivesse aplicado 100 mil reais no CDI em 3/1/2000, então, no dia 2/1/2024 o montante da sua aplicação seria aproximadamente 1,5 milhão de reais. Será que um imóvel que custava 100 mil reais em janeiro de 2000 hoje vale 1,5 milhão de reais? Acho pouco provável.
Dado que o Brasil, historicamente, é um país de inflação alta e juros altos, precisamos ter cautela na análise da rentabilidade dos ativos. Isso também se aplica no caso dos imóveis. Portanto, precisamos ser críticos em relação à sabedoria popular de que os imóveis sempre valorizam. No mundo dos investimentos, o ativo mais poderoso é o conhecimento.
Bons investimentos.
