Financiamento no sistema SAC

No sistema SAC (sistema de amortizações constantes) as prestações são decrescentes, bem como os juros. Porém, a amortização embutida em cada uma das parcelas é constante ao longo do financiamento. Se você está pensando em adquirir um imóvel, fique conosco até o final deste post. Através de um exemplo iremos simular o financiamento de um imóvel no sistema SAC.

Introdução

Para o desenvolvimento do exemplo, utilizaremos uma planilha eletrônica para simular o fluxo de pagamento do financiamento conforme os parâmetros a serem estabelecidos. De todo modo, isso não é estritamente necessário para as análises que desenvolvemos. Através da matemática do ensino médio é possível deduzir as fórmulas.

Além disso, para fins didáticos, vamos desconsiderar algumas variáveis importantes que costumam ser incorporadas no pagamento das prestações, tais como: correção monetária, seguro contra morte e invalidez permanente, seguro contra danos ao imóvel, taxa de administração do seguro, dentre outras taxas. Ou seja, para fins de cálculo, utilizaremos a taxa de juros nominal e não a taxa de juros efetiva.

Adicionalmente, para efeito de comparação e no intuito de potencializar a aprendizagem, vamos adotar o mesmo exemplo do texto Financiamento no sistema PRICE.

*Antes de fechar o financiamento, compare os sistemas SAC e PRICE*

Exemplo

Primeiramente, utilizando-se a matemática do ensino médio é possível deduzir o valor da prestação inicial e os juros do financiamento, ambos em reais, no sistema SAC. De fato, consideremos: D = saldo devedor (em reais); j = taxa de juros mensal, e; n = número de meses do financiamento.

1) Prestação inicial (em R$) = D(1/n + j)

2) Juros (em R$) = Dj(n + 1)/2

Vejamos agora o exemplo. Suponhamos que um apartamento do programa Minha Casa Minha Vida Habitação Urbana com valor de 200 mil reais será financiado em 30 anos (360 meses) a uma taxa de juros de 8,16% ao ano (0,66% ao mês). Faremos cinco simulações considerando diferentes valores de entrada, no intuito de verificar o impacto sobre a prestação inicial e os juros. Os resultados seguem na tabela abaixo.

Entrada (em R$)	Financiamento (em R$)	Prestação inicial (em R$)	Juros (em R$)
40 mil	160 mil	1.493,76	189.400,73
45 mil	155 mil	1.447,08	183.481,95
50 mil	150 mil	1.400,40	177.563,18
55 mil	145 mil	1.353,72	171.644,41
60 mil	140 mil	1.307,04	165.725,64

Conforme observamos na tabela, quanto maior a entrada, menor a prestação inicial, bem como os juros. Entretanto, em todas as simulações efetuadas os juros do financiamento superam o próprio valor financiado, ou seja, “pagamos dois financiamentos para quitar somente um”. Porém, comparando com os resultados verificados no post Financiamento no sistema PRICE, é possível concluirmos que o montante de juros no sistema SAC é menor do que no sistema PRICE.

Conclusão

De acordo com o exposto nas seções anteriores, acreditamos que é fundamental a adoção de uma estratégia de amortização do financiamento imobiliário para reduzir o prazo e os encargos com juros, dentre outras taxas. Nesse sentido, por exemplo, utilize o FGTS e/ou 13º salário para quitar a dívida de forma antecipada.