Financiamento no sistema PRICE
No sistema PRICE as prestações são iguais ao longo de todo o financiamento. A amortização e os juros variam de uma prestação para a outra, mas o somatório das partes é constante. Nesta modalidade de financiamento a parcela de juros no início é maior se comparado ao final. Por outro lado, a parcela referente à amortização é menor no início e maior no final. Se você está pensando em adquirir um imóvel, então, é de suma importância compreender o funcionamento dessa modalidade de financiamento. Neste sentido, para ilustrar a ideia, faremos a simulação de um financiamento no sistema PRICE.
Exemplo
Primeiramente, faremos a simulação através da Calculadora do Cidadão do Banco Central do Brasil (BCB), por meio da funcionalidade “Financiamento com prestações fixas”.
Em segundo lugar, para fins didáticos, vamos desconsiderar alguns encargos importantes que costumam ser incorporados nas prestações, tais como, correção monetária, seguro contra morte e invalidez permanente, seguro contra danos ao bem, taxa de administração do seguro, dentre outras taxas. Deste modo, para fins de cálculo, utilizaremos a taxa de juros nominal e não a taxa de juros efetiva. Vejamos agora o exemplo.
Suponhamos que um apartamento do programa Minha Casa Minha Vida Habitação Urbana com valor de 200 mil reais será financiado em 30 anos (360 meses) a uma taxa de juros de 8,16% ao ano. Dado que as prestações são mensais, então, é necessário considerar a taxa de juros mensal equivalente, que no caso será aproximadamente igual a 0,66% ao mês. Faremos a simulação de financiamento no sistema PRICE considerando diferentes valores de entrada. Nesse sentido, analisaremos de que forma uma entrada maior poderá impactar na redução dos juros. A síntese dos resultados é apresentada na tabela abaixo cujos valores estão em reais (R$).
| Entrada | Financiamento | Prestação mensal | Juros |
| 40 mil | 160 mil | 1.165,11 | 259.439,60 |
| 45 mil | 155 mil | 1.128,70 | 251.332,00 |
| 50 mil | 150 mil | 1.092,29 | 243.224,40 |
| 55 mil | 145 mil | 1.055,88 | 235.116,80 |
| 60 mil | 140 mil | 1.019,47 | 227.009,20 |
Conforme observamos na tabela, quanto maior a entrada, menor será a prestação mensal, bem como os juros. De todo modo, em todas as simulações efetuadas os juros do financiamento superam o valor do imóvel, ou seja, 200 mil reais. Além disso, embora nos casos analisados, o valor das prestações mensais sejam menores do que um salário mínimo, não podemos subestimar os efeitos de um gasto fixo dessa magnitude pois ele poderá comprometer uma parte da renda de uma pessoa ou família por um período máximo de 360 meses, ou seja, 30 anos.
Dicas para reduzir o tempo e os juros
Evidentemente, para nós, trabalhadores CLT e/ou microempreendedores, é muito difícil – e até mesmo pouco recomendável – adquirir um imóvel à vista, considerando a necessidade de liquidez e a manutenção da reserva de emergência/oportunidade. Porém, verificamos anteriormente que uma boa entrada é um excelente começo para liquidar de forma antecipada o financiamento.
Desse modo, apresentamos a seguir algumas dicas para reduzir o tempo de financiamento e os juros:
- no caso do financiamento imobiliário, utilize o FGTS para reduzir o financiamento;
- se possível utilize uma parte das suas férias e do 13º salário para amortizar o saldo do financiamento;
- ao efetuar uma amortização, considere a possibilidade de reduzir o tempo de financiamento em vez de reduzir o valor da prestação, pois quanto menor o prazo, menores serão os gastos com os encargos adicionais, tais como, correção monetária, seguro contra morte e invalidez permanente, seguro contra danos ao bem, taxa de administração do seguro, dentre outras taxas.
Estas são algumas dicas para você quitar o seu financiamento o quanto antes!
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